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房地产自持和自营的区别是什么?

2019-10-07      点击:

中国的房地产行业起步比较晚,但市场化程度发展速度惊人,可以说,中国用二十年的时间,浓缩了西方国家上百年的发展历程。

从2000年前后开始,中国逐渐终止了福利分房制度,商品房市场开始起步并逐步成为广义房地产行业的主流模式,中国房地产市场开启了举世瞩目的“疯狂时代”。

中国房地产在高速发展之下,必然产生畸形和缺陷。这种畸形在短期内会让部分房地产企业迅速发展,成为超级帝国,而另一部分房地产企业则成为受害者,在各大豪强的蚕食下举步维艰。但从长远看,无论是短期内的收益者,还是已经处于边缘化的受害者,都将成为这种“畸形”市场的牺牲品。这一结论是由房地产市场的终极产品——房屋的属性决定的。

在房地产发展形势向好的情况下,房屋被赋予了众多属性:金融投资属性、资本属性、供求属性、经营属性及居住属性等。这些属性都基于一个前提:房屋的居住属性处于非饱和状态,即房屋处于整体刚需状态。通俗的讲,当房屋不再是稀缺产品,人人都有房屋,甚至不仅是一套房屋,那么,它所拥有的金融投资属性、资本属性、供求属性都会大打折扣,甚至不复存在,居住属性将回归为基本属性。

那么,既然房地产市场的高涨基于房屋的属性,当刚需接近满足时,房屋的其它属性逐渐消退,房地产市场将何去何从?

从2003年开始,中国房地产市场经历了数轮的调控、反调控的渡劫,房地产市场才得勉强没有失去控制,尽管在各地发展极不均衡并饱受诟病,但总体上看,商品房的市场化路径,仍旧是中国社会经济发展绕不过去的坎,阵痛的痛苦,总好过胎死腹中。但不得不承认,商品房开发的潜力是有限的,居住属性不可能无限挖掘,作为房地产市场主体的开发商将如何抉择?

房地产从自建,到自持,再到自营,是房地产市场能保持可持续发展的一次重要创新。

自持和自营的区别是什么?

自持已经成为商业地产的常态,随着房地产行业加快了转型进程,众多房地产开发商已经从传统的商品住宅开发转向到商业地产开发,商场、大型综合体、旅游地产等在各大城市如雨后春笋般涌现。这些大型商业地产项目一般都由开发商自持物业,由第三方专业运营团队负责运营,双方形成一种简单的租赁关系。这也是主流商业地产的开发模式,即通过租金获取利润。

自营是在自建和自持的基础上,由物业开发单位组织运营团队,或成立专业的运营公司,在自持物业内进行商业经营,如商场、餐饮、酒店、娱乐等多种项目。

自持物业在前期建设阶段一次性投入后,可以通过租赁获得稳定的回款,风险较小,不需要分工过于细致和专业的运营团队,也不需要过多的持续性投入人力物力,可以将主要精力放在新项目的拓展上。

自营相对于自持租赁来说,要求则高的多。首先,要筹建一只强大的招商团队,进行市场调研分析、产品定位等前期工作,进而通过丰富的行业资源引进品牌进驻,而这个过程,往往决定着该自营商业的最终档次和定位。更重要的是,经营是一项长期而系统的过程,如何通过后期的经营管理,提高服务水平,打造品牌知名度,扩大市场占有率,从而实现最大程度的盈利,才是自营的最终目的。

自营的优势是什么?

更高的利润:自营是商业地产发展的一个重要趋势,一方面是因为商业模式已经趋向于固定,商业运营模式更加成熟,运营团队随着市场需求的增大更加专业化,这些有利条件为自营提供可能性。另一方面,相对于自持租赁来说,自营产业在增加经营风险的同时,也具有更大的利润空间,将原本归于第三方运营公司的利润纳入自己的营收中。

营利是一切市场行为的最终目的,对于自持、自营产业来说,在经营中不仅可以节省物业使用、管理费用,而且可以依据市场需求,结合自身的资源优势,选择市场竞争相对较小、利润率相对较高的行业,并且可以打造多种业态的优势组合,在统一的管理下,不同业态间可以优势互补,互为依托,共享客源,不必担心布局重叠和畸形竞争带来的损害。

更好的品牌推广效应:公司品牌和产品品牌的推广有时候会面临着一定分歧,很多情况下,产品获得了良好的认知度和品牌效应,但生产企业却默默无闻。商业作为大众消费中最普遍的模式,品牌宣传效应是立竿见影的,但如果通过自持租赁由第三方经营的模式,物业持有公司的品牌在商业宣传中就会被无限淡化,无形中浪费了最有效的品牌推广机会。